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房贷利率“换锚”工作有序推进 新老政策将平稳过渡
2019-12-03 07:32:30      

在新的抵押贷款利率政策生效前一周,全国范围内抵押贷款利率的“锚定变化”正在有序进行。

业内人士普遍认为,房贷利率改革可以为房地产市场的发展创造稳定的宏观经济环境,有助于促进房地产市场的健康发展,推动房地产市场化,有助于尽快建立房地产行业的长效机制。

近日,中央银行发布了《关于调整新发放商业个人住房贷款利率的公告》(以下简称《公告》),称从2019年10月8日起,新发放的商业个人住房贷款利率将以最近一个月同期市场报价利率(lpr)为基础。这也被市场称为抵押贷款利率的“锚定变化”。

此前,从2015年10月24日至今,中国抵押贷款利率是通过上下浮动基准利率来确定的。抵押贷款基准利率为1至5年(含5年)4.75%,5年以上4.90%。

“没有投机空间”的监管基调将保持不变。

新政策表明,中央银行省级分行应按照“以市为本”的原则,在国家统一信贷政策的基础上,根据当地房地产市场形势的变化,确定辖区内第一套和第二套商业个人住房贷款的高低利率。银行业金融机构应当根据每笔贷款的具体分值下限合理确定分值。

各银行实际发放的贷款利率可根据借款人的信用状况,根据贷款市场的报价利率,并考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等因素确定。

中国人民银行副行长刘国强8月20日在国务院例行政策简报会上透露,新的lpr形成机制不会降低抵押贷款利率。刘国强说,要坚持“房子是为了生活,不是为了投机”的立场,实行房地产长期管理机制,不要把房地产作为刺激经济的短期手段,确保差别化住房信贷政策的有效实施,保持个人住房贷款利率的基本稳定。

根据9月20日发布的新版lpr第二次报价,一年的lpr为4.20%,五年以上为4.85%。与之前的值相比,一年期lpr已经连续两个月下降,五年期lpr与上月持平。

“逾5年的长期存款准备金率将保持不变,这进一步反映了稳定当前利率的方向。”易居研究所智库中心研究主任颜跃进表示,具体到房地产行业,lpr利率有下降空间,但不排除各地基点仍有小幅上升,最终定价利率也有小幅上升。

至于对家庭的影响,央行《公告》明确规定,第一套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限的lpr,第二套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限的lpr加60个基点。

市场参与者指出,2019年10月8日是定价基准转换日,这意味着抵押贷款利率锚汇率的下限是明确的。目前,全国许多地区抵押贷款利率的“锚定变化”正在有序推进,并取得良好进展,以确保新旧政策平稳过渡。

人民网房地产(People Net Real Estate)从各种渠道了解到,各地区的金融机构正在加快体制转型,一些地区的抵押贷款利率正在逐步转向“新版本”,并在不久的将来落地。

据悉,招商银行自9月5日以来一直在深圳测试新的个人住房贷款利率。

此前有媒体报道称,据肇星银行深圳分行个人贷款经理介绍,在新利率下,该行在深圳地区的第一期和第二期住房贷款利率较上月同期分别提高了30个基点和60个基点(8月20日为5年期的4.85%),利率分别为5.15%和5.45%。第一套利率和第二套利率分别为5.145%和5.39%,分别比原利率高0.005%和0.06%。

消息来源显示,北京方面也给出了新的贷款利率算法实施后的加息点。第一套利率不低于lpr加55个基点,第二套利率不低于lpr加105个基点。如果按9月20日期限为5年或更长的lpr计算,北京个人贷款的浮动下限为5.4%,第二套房的浮动下限为5.9%。第一套利率为5.39%,第二套利率为5.88%。改革前后,第一套房和第二套房的差异分别为0.01%和0.02%。许多研究机构已经证实了上述信息的真实性,但尚未发布官方公告。

诸葛房产搜索数据研究中心的分析师郭世英告诉Renmin.com,在北京新政下,第一和第二套住房贷款的利率都高于以前的利率。这表明,即使在新的抵押贷款利率下,房地产市场的监管仍然是严格的,不会放松。

新的抵押贷款政策对购房者几乎没有影响,而且会因城市而异。

《公告》第四条规定,中国人民银行省级分行应根据“城市政策”原则和当地房地产市场的变化,确定本辖区内第一、二次商业个人住房贷款利率下限。

对此,郭进证券发布了一份研究报告称,对于首笔抵押贷款原利率被贴现的城市,如上海,首笔抵押贷款利率为95%,按五年期及以上计算为4.655%。在加息点下限为0的情况下,利率实际上至少上升19.5个基点,如果加息点下限大于0,利率实际上上升得更大。

然而,对于第一批抵押贷款利率上升的城市来说,例如,北京已经上升了10%,达到5.39%。由于利率限制较低,预计银行不会降低实际贷款利率。因此,实际利率不会有太大影响,只有少数高质量的客户会享受到较低利率限制带来的折扣。

一名银行员工告诉Renmin.com房地产,抵押贷款利率正式与lpr挂钩,这意味着个人住房贷款的定价基准也需要从贷款基准利率转换为lpr,反映出更加明显的市场化特征。

可以看出,贷款利率的下限因城市而异,还会受到三大调整因素的制约:住房贷款利率的下限、地方贷款利率的下限和银行的浮动点。

一些业内人士认为,应该辩证地看待lpr的新抵押贷款政策与购房者之间的关系。新的抵押贷款政策不会对新需要的购房者产生很大影响,但会对二手房购房者产生很大影响。

「最终计算所得的利率可能会轻微提高,但不会对置业人士的利率造成太大负担。」严跃进强调,近期相关购房者的重点应该是关注银行贷款额度和降价促销金、九、银。

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