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地市那群高价“地王”,你们过得还好吗?
2019-12-03 07:46:22      

许多人说2019年不值九金十银。

就在本周,郑州的四块土地被拍卖,其中一块被暂时搁置,一块仍在拍卖,给已经荒芜的房地产市场泼了冷水。

这件事让我想起了今年上半年环政周边各城市高价的地方国王。

我仍然记得那个时候,中国大地,锣鼓喧天,大地之王的尊敬和佛光普照四方。

洛阳、南阳、周口、开封...

当地城镇的国王们正密切注视着数千万美元的标志。

市场疯了,开发商也疯了。

毕竟,洛阳王敢拍单价超过1400万元的照片,南阳敢拍单价超过1100万元的照片,还有什么不敢的?

然而,当我们回顾过去时,那些从地方政府那里拿走高价的项目做得并不太好。

许昌就是一个典型的例子。

最近,许昌市的一次公开土地拍卖中,4块土地中有2块被拍卖,其中明路湖西北角是第二次拍卖。东城区2019年地球之王最后一次亮相后,这个地球节拍再现了当前的节拍。

你知道,政府对许昌东北部明路湖附近的土地抱有很高的期望,当时周围的项目以明路湖的名义赚了很多钱。此外,这已经是明路湖的最后一块住宅用地了。

注:图片来自互联网。

这片土地本身非常好。容积率与附近的雅居尔地块相同,仅为1.5。它位于一个低密度的住宅区,有一个前线的湖边,在暴风雨中很安静。

起拍价为324万元/亩。为了达到预设的底价,必须至少为400万/亩。在不确定的情况下,以高价赢得这样的高端地块仍然存在风险。因此,土地最终被卖完了,因为没有人出价。

附近的雅居尔地块正是许昌曾经的样子。毕竟,我们必须设定一个相对较高的价格来维持正常的利润。虽然雅居乐定位为高端项目,但在今天的市场环境下,它只能增加一些较小的公寓,并略微降低门槛。

与此同时,明路湖北部的芙蓉湖也过着悲惨的生活。

以芙蓉湖附近的田园之王芙蓉台项目为例。当时,所有关于周围建筑的信息都是,当项目开工时,许昌的房价将飙升至1万元!这是王迪保本销售的底线。

当然,地球之王也应该这样认为。

然而,最终价格并没有突破一万元,即使以8个字符开头,这也是精装王在最热门地区的价格。

碧桂园莲花台基本锁定了许昌高层建筑的最高限价。恐怕不可能打破它。

当地价刷新后,周围的开发商兴奋不已,有多少建筑可以根据地价定价?

现在看来,没有了。

许昌的地王旁边的土地已经卖了,地王没有卖他们应该卖的价钱。这些土地之王正遭受市场风险和政策风险的双重攻击。

你认为只有郑州周围的地王有困难吗?

上海周围的地王也过得很艰难。

最典型的例子是上海宝山中央密封工程。

前一段时间,上海宝山区的王洋印章项目首次启动,当天有344台可用,开业当天只有80台被拆除。

究其原因,第一是因为地理位置远离上海市,第二个重要原因是地价太高。

作为保山的单价,底价高达5万多,售价已经推至6万多。房价和地价之间的差额甚至不到1万英镑,所以肯定会赔钱。然而,相对于附近的类似建筑,这个价格仍然没有优势。

同样位于宝山的滨江项目曾是土地之王,售价超过5万元。由于价格有限,装修明显减少,公寓布局过于紧凑,生活舒适度得不到保证,销售情况非常糟糕。

此外,南汇中粮、松江中海等“板块级”地王项目也不理想,尤其是中海开盘价仅为1%,总价仅为5%。

……

在巨大成本的压力下,上海周围的这些地方国王很少有机会在短时间内释放他们的西装,保持他们的损失已经是他们最大的奢望。

事实上,这不仅是高价地方国王的衰落,也是整个三四条线路的衰落。

2019年上半年,三、四线城市的交易面积和交易金额均有所下降,三、四线城市新增土地储备建筑面积中的住房企业比例下降近8个百分点。

与此同时,近70%的前100家住房企业都不同程度地减少了对三线和四线新增土地的投资,对征地的热情也有所下降。

更明显的是,北京房地产企业首次发布融资公告。

在这份看似正常的公告结束时,第一股补充称,融资不会用于三线和四线城市房地产项目的开发和建设。这家房地产公司对三线和四线的态度更直接。

此外,许多住房企业75%以上的存货跌价准备金来自三、四级城市,可以清楚地感受到他们对三、四级城市的谨慎。

今年一份重要文件的出台火上浇油。

不久前,国家发展和改革委员会发布了题为《2019年新型城镇化重点任务》的重要文件,并宣布了新的户籍政策-

市区常住人口在100万至300万之间的第二类大城市应完全取消对定居的限制。

一类主要城市市区常住人口在300万至500万之间,应全面放开和放宽定居条件,完全取消对重点人群定居的限制。

特大城市应调整和完善积分政策,加大积分规模,简化积分方案,确保社保缴费年限和居住年限占主体比例。

而这,是最可怕的。

想象一下,如果越来越多的强大二线城市降低定居门槛,最直接的后果会是什么。

一旦一个好城市打开大门,大量的人将被那些有价值和工业的城市所吸引。没有产业支持的三线、四线城市将完全失去价值,人口外流将相对较大。届时,收缩将不限于城市的规模。

统计数据显示,今年五一期间,惠州、温州、湖州等一些三线四线小城市的市场明显不如去年同期受欢迎,营业额同比减半。扬州、韶关等楼市异常平静,成交量不足1万平方米,同比下降90%以上。

在大量城市开放和定居的背景下,强者越强,弱者越弱,城市分化越来越明显。

当地城市的高价当地国王群体依赖什么来支持他们?

此时此刻-

洛阳的“土地王”相当于单价1401万/亩。底价突破了7000多英镑,房价已经进入了12000多英镑的时代!

南阳的“土地王”相当于单价1018万/亩。底价突破了6600+,房价已经进入了10000+的时代!

其后是漯河、新乡、周口和许昌诸王。

来吧,让我们为这个城市的房价鼓掌!

如果平均价格是10,000元,一套100元的公寓,总价是100万元,首付款是300,000元,月付款是4,100元以上是最有保证的计算。同时,一个家庭的月工资总额需要超过8000元才能合理。

根据2018年河南省主要城市职工平均年薪-

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